Как выбрать квартиру в Турции: вид, этаж и сторона — на что это влияет и сколько стоит

Внутри одного дома в Махмутларе или Коньяалты разброс цен на одинаковые по площади квартиры доходит до 35–40%. Планировка та же, отделка та же, комплекс тот же — разница только в трёх вещах: что видно из окна, на каком этаже квартира и куда выходят окна. Разбираем, сколько стоит каждый параметр, что из этого влияет на жизнь, а что только на цену перепродажи.

Почему именно эти три параметра

Вид, этаж и ориентация — единственное, что нельзя изменить после сделки. Отделку переделывают за 250–400 € за квадратный метр, мебель докупают, кондиционер меняют за 500–700 €. Дом напротив, который через два года закроет море, или западные окна, которые греются до девяти вечера, остаются с квартирой навсегда. Поэтому на просмотре смотреть надо сначала на них, а кухню и сантехнику оставить на конец.

Ещё один аргумент: на этих трёх параметрах строится вся вторичная цена. Покупатель, который через пять лет будет смотреть вашу квартиру, увидит с балкона ровно то же, что видите вы сейчас, — и заплатит за это столько же, сколько вы переплатили или сэкономили при входе.

Вид: море, горы, комплекс, стена соседнего дома

В турецких объявлениях формулировку deniz manzaralı — «с видом на море» — пишут и там, где вода занимает половину панорамы, и там, где синяя полоска видна с угла балкона, если наклониться. Разница в цене между этими двумя вариантами — десятки тысяч евро.

• —Прямой, полный вид на море — плюс 20–35% к цене такой же квартиры без вида в том же доме
• —Боковой или частичный вид, море видно с края балкона или через просвет между домами — плюс 8–15%
• —Вид на Таврские горы и зелень — плюс 3–7%, летом это к тому же более прохладная сторона
• —Вид во двор комплекса, на бассейн и сад — базовая цена, тише и приватнее, чем на улицу
• —Окна в глухую стену соседнего дома или на парковку — минус 5–10% и главная сложность при перепродаже

Первая линия и вид на море — не одно и то же. Квартира в 80 метрах от воды на втором этаже может смотреть в соседний корпус, а квартира в 600 метрах на восьмом — иметь панораму на весь залив. Расстояние до пляжа влияет на удобство, вид — на цену; это два независимых параметра, и продавец обычно подчёркивает тот, который у объекта сильнее.

Отдельный вопрос — сохранится ли вид. В Аланье и Анталье свободные участки между домами застраивают за два-три года, и квартира на пятом этаже с морем превращается в квартиру с видом на чужие балконы. Проверяется это в муниципалитете: справка imar durumu по соседнему участку показывает разрешённую этажность и плотность застройки. Как её запросить и что ещё проверить — в статье Вид на море: как проверить его до покупки.

Этаж: почему средние берут чаще всего

Самый ходовой диапазон в турецких комплексах — с третьего по седьмой этаж. Море и горы уже видно поверх соседних крыш, до нагретой крыши далеко, лифтом пользуешься недолго, а при отключении электричества подняться пешком реально.

• —Первый этаж с садом — минус 7–12% к цене этажей 3–7
• —Второй этаж — минус 3–5%, часто самый недооценённый вариант в доме
• —Этажи 3–7 — базовая цена и самая быстрая перепродажа
• —Последний этаж без террасы — плюс 0–5%, летом в комнатах на 2–4 градуса теплее
• —Пентхаус или дуплекс с террасой — плюс 10–25%

Выше седьмого этажа появляются два бытовых вопроса. Первый — лифт: в комплексах на 10–14 этажей обычно два лифта на подъезд, но летом при полной заселённости ждать приходится по 2–3 минуты. Второй — отключения электричества: короткие плановые отключения в Аланье случаются несколько раз в месяц, и без генератора лифт встаёт, а насос перестаёт подавать воду на верхние этажи. Наличие генератора и то, что именно он питает, стоит выяснить до задатка.

Первый и последний этажи — это не «хуже» и «лучше», а другой сценарий жизни: сад и выход прямо на газон против террасы и панорамы. Плюсы, минусы и цифры по обоим разобраны отдельно: Первый и последний этаж в Турции.

Сторона окон и счёт за электричество

Анталья лежит на широте 36,9 градуса. В июле солнце в полдень поднимается почти на 76 градусов — стоит практически над головой, и южный балкон в это время закрыт собственным козырьком и оказывается в тени. А вот западные окна получают прямое солнце с двух дня до восьми вечера, в самые жаркие часы, когда бетон уже прогрелся за день.

• —Юг — ровный свет круглый год, зимой низкое солнце прогревает комнату, летом выручает козырёк балкона
• —Восток — солнце до полудня и прохладный вечер, лучший вариант для спальни
• —Запад — закаты и перегрев: в июле кондиционер работает на 25–40% дольше, чем в восточной квартире того же дома
• —Север — прохладно летом, но зимой комната не прогревается солнцем, у окон появляется конденсат и риск плесени

На счёте разница выглядит так: на квартиру 1+1 в 55 м² с западными окнами в июле и августе уходит примерно на 20–40 € в месяц больше, чем на такую же с восточными. За десять лет это заметная сумма, но важнее другое — в западной квартире в июле невозможно проветривать с 15 до 20 часов, и это чувствуется каждый день. Подробный разбор всех четырёх сторон: Север, юг, запад, восток.

Четвёртый параметр, о котором забывают, — шум

Вид и этаж видно на фотографиях, шум — нет. Квартира с прекрасной панорамой может выходить на трассу D-400, по которой ночью идут фуры, или стоять в 150 метрах от мечети, где первый азан летом звучит около половины пятого утра. Пять типовых источников шума и способ проверить каждый за один визит — в статье Шум в турецкой квартире.

Считаем на конкретном примере

Квартира 1+1, 55 м², новый комплекс в Махмутларе, 400 метров до моря. Базовая цена на четвёртом этаже с видом во двор — 78 000 €. Та же планировка на четвёртом этаже с прямым видом на море — 96 000 €, то есть плюс 23%. На первом этаже с садом 40 м² и видом на зелень — 70 000 €, минус 10%. Пентхаус с террасой 45 м² и морем — 112 000 €, плюс 44% к базе.

Разница между крайними вариантами в одном подъезде — 42 000 €, больше половины стоимости базовой квартиры. При этом площадь, застройщик, айдат и расстояние до моря у всех четырёх одинаковые. Именно поэтому сравнивать цены «по району» бессмысленно: разброс внутри одного дома больше, чем разброс между соседними районами.

Что проверить до задатка

• —Фото и видео с балкона именно этой квартиры, а не с крыши и не с рендера застройщика
• —Справка imar durumu по соседним участкам: разрешённая этажность покажет, закроют ли вид
• —Сторона света по компасу в телефоне, стоя на балконе, а не по словам продавца
• —Время суток на фотографиях продавца: залитая солнцем комната в 10 утра и в 18 часов — это разные стороны
• —Высота парапета балкона: при 110–120 см вид с дивана в комнате может быть закрыт целиком
• —Что находится прямо под окнами: дорога, парковка, бассейн, детская площадка, мусорные баки
• —Для последнего этажа — год постройки и тип изоляции крыши
• —Для этажей выше седьмого — количество лифтов и наличие генератора

Что важнее для перепродажи, а что для жизни

Для перепродажи сильнее всего работает вид: квартиры с прямой панорамой моря уходят в среднем в полтора-два раза быстрее, чем такие же без вида, и почти не торгуются. Для посуточной аренды важно сочетание вида, среднего этажа и близости к пляжу — гость выбирает по фотографии с балкона и по времени пешком до воды.

Для жизни круглый год приоритеты меняются местами: на первое место выходят сторона окон и тишина. Арендатор, который живёт в квартире с октября по май, оценит южные окна и спокойную улицу выше, чем панораму, — зимой в Анталье и Аланье солнце в комнате важнее моря за окном.

Как сузить выбор

В каталоге объектов у каждой квартиры указаны этаж, расстояние до моря и наличие вида — можно отобрать варианты и сравнить их между собой. Если проще сразу сформулировать требования словами — этаж, сторона, бюджет, — оставьте заявку: пришлём подборку с фотографиями и видео с балкона и ответим в течение 10 минут.